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项现在违规频发、涉嫌营收虚添 金地集团恐陷周围逆境

作者:admin 发布:2020-01-21 04:46 | 点击数:

曾因在股市中外现活跃且具有走业代外性而被誉为四大地产龙头股“招保万金”之一的金地集团,近年来却有清晰失踪队的趋势。固然金地在2016年踏入了千亿出售阵营,但交易收好的添长速度却不敷出售额,一些项现在违规也徐徐浮出水面。此外,金地集团2019年上半年的交易收好勾稽变态,更令人疑心其财务数据的实在性。

近年来,在“望得见的手”与“望不见的手”的双重作用下,房地产走业经历了多次洗牌。以前被视为四大地产龙头股的“招保万金”(即招商蛇口、保利地产、万科地产、金地集团)徐徐被现在的“碧万恒融”(即碧桂园集团、万科地产、中国恒大、融创中国)取代。与此同时,“招保万金”之间的分化也越来越清晰,曾经被视为潜力股的金地集团,现在已经不息几年业绩垫底。

固然金地集团近年来的出售业绩不息不错,但交易收好的结算外现却不太安详,交易收好远不敷公司出售额的添长情况。这一方面与公司在项现在开发中权好占比较矮相关,另一方面也许也与公司在项现在操盘或房屋交付的过程的影响相关。记者仔细到,金地集团在迥异域区的多个项现在都被爆出存在子虚宣传、施工题目、违规交付等表象。此外,其2019年上半年有片面交易收好异国响答的现金流和经营性债权的声援,存在营收虚添的疑心。

陷入周围逆境 金地失踪队“招保万金”

从“招保万金”近三年的营收和净利周围来望,金地集团不息处于“垫底”状态(外1)。金地集团2016年至2018年的交易总收好别离为555.09亿元、376.62亿元、506.99亿元,不寝陋出,金地集团的交易收好和净收好在2017年展现了较大幅度的下滑。那一年,金地的营收周围与万科地产、保利地产、招商蛇口别离相差近2052.35亿元、1086.8亿元、377.93亿元,固然其在2018年的业绩外现有所回升,但照样不敷2016年的业绩,且和万科、保利的营收差距拉大。

金地集团在其2017年年报中注释称,公司当期交易收好下滑幅度较大的主要因为是并外周围内的房地产项主意结算面积和结算收好缩短。值得关注的是,因为房企出售面积的结算往往晚于预售时间两年旁边,故金地2017年和2018年的交易收好大片面来自2015年及2016年出售的项现在。

但据克尔瑞出售排走榜数据,金地集团在2015年的出售金额为621.2亿元,招商蛇口以570.1亿元出售额位列其后。这样望来,金地集团2017年结转收好项主意基础并不比招商蛇口差,但前者的交易收好却比后者少了近400亿元,这一方面与公司在项现在中的权好占比相关,另一方面也表明金地极有能够在项现在操盘或房屋交付的过程中展现了题目。

此外,多所周知2016年是房地产走业的一个“新周期”,在宏不都雅调控高光时刻到来的同时,主流房企也添快了“拼周围”的步伐,TOP5龙头房企的出售周围达到2000亿,第二梯队的门槛也上升到了千亿级。然而,《红周刊》记者梳理金地集团2016年出售情况却发现,固然金地2016年也踏入了千亿出售阵营,但该年项主意结转情况却不太理想,2018年仅实现交易收好506.99亿元,固然较2017年同期添长34.6%,但2016年至2018年间的复相符添长率却为-2.98%。这意味着金地集团2016年成功冲击千亿阵营后,并未给公司带来隐晦的业绩升迁。

值得关注的是,金地近年来的周围膨胀倚赖配相符开发项现在,也导致其交易收好与出售额添长之间存在肯定落差。克尔瑞钻研院于近期公布的2019年1-9月中国房地产企业出售TOP200排走榜表现,金地集团2019年前九个月的全口径出售金额为1418.0亿元,位列第12;但其出售权好金额仅为879.2亿元,位列第17。

《红周刊》记者仔细到,金地集团在拿地权好占比方面也存在相通的题目,据中指钻研院吐露的数据,金地集团2019年前九个月的拿地金额约为463亿元,在一切房企中位列第10,较往年同期328亿元的拿地金额上涨41.16%。但据金地集团2018年业绩通知,金地集团在全年的新添土储中的权好占比仅为45%。到了2019年上半年,其拿地权好占比有所上升,但平均程度仍不高。半年报表现,截至2019年6月,金地集团的总土地贮备约4760万平方米,其中权好土地贮备约2550万平方米,权好土储比例约53.5%。

项现在违规、工程质量等题目频出

房地产开发企业经营的稀奇性决定了预售房屋并意外味着房企完善了商品房出售,只有当项现在楼盘施工完毕依法取得分户验收备案外和综相符验收备案外并顺手交付至业主后,响答的预售房款才能结转为交易收好。此外,开发商还答在交付房屋后辅助业主完善过户,取得不动产证书。从宣传出售到交付过户,任何一个流程出了题目都有能够影响项主意推盘进程,甚至延宕项现在交易收好的结算。

据《红周刊》记者晓畅,金地集团多个地区的项现在都存在子虚宣传、霸王条款、违规交付等题目,这也许也是金地集团在项现在权好占比偏矮以外的一个影响交易收好结转的主要因素。

以华北地区为例,9月26日,北京市住建委微信公多号“安居北京”发布新闻称,荟萃查处曝光了一批作恶违规开发企业,其中就包括两个金地集团参与开发的项现在。据悉,金地集团和首开股份说相符开发的和悦华锦项现在、金地集团和中国电建开发的金地华宸项现在存在不实宣传、添添制定中存在分歧理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规走为。对此,北京住建委已经责令包括金地集团在内的涉违规走为企业进走整改,并对片面项现在止息网上签约资格。

此外,金地集团华东地区和西北地区也同样有项现在遭消耗者投诉。杭州湘湖金地都会艺境的一位业主向《红周刊》记者外示,新闻中心该项现在楼盘于2017年3月份前后最先预售,相符同约定的交付日期为2019年12月31日,但业主近期参不都雅楼盘施工情况却发现幼区内公共区域红砖铺设、公共连廊栏杆设计、楼盘内绿化等多处设施都存在实际走工情况与宣传不符、设计存坦然隐患及地砖断裂等工程题目。“现在最清晰题目是有几栋楼的外墙外观已经展现了鼓包表象。开发商一方面推卸义务回复外墙鼓包的照片是光线题目,另一方面却对片面外墙立面清除重做。9月份以来,金地方面每个月都会派人与业主就项现在施工及维权题目举走疏导会,现在已经举走了两次,却异国任何内心效率。”

对此,有工程验收业妻子士向记者外示,从楼盘照片来望,实在有片面区域存在外墙不屈的情况,极有能够是保温层固定不牢所致。这栽情况下外墙在风雨等外力作用之下存在片面脱落甚至大面积脱落的能够,会有肯定的坦然隐患。

记者晓畅到,金地集团在陕西西安的金地湖城大境天字一号项现在,还因未经过房屋的综相符验收导致片面业主入住多年却未能顺手办理产权证。据该项现在业主介绍,“因为该楼盘不息未能顺手办理‘大证(即项现在收工验收备案外)’,导致业主们无法申请产权证。金地集团对大证的办理则一拖再拖,业主们等候首来遥不可及。维权期间有业主声称拿到了相关部分的情报,现在收工验收的大证已经开出来了,但是金地异国取回,能够涉及收费之类的。但是当业主向开发商咨询细目时,开发商却从不正面回答。”

北京市东元律师事务所相符伙人李松向记者外示,开发商在向业主交房的同时还需交付走政主管部分审批的收工验收备案外及分户验收备案外。未经过综相符验收的商品房不相符法律规定的交房条件,所以该楼盘在最初交付时开发商就已组成违约。另据《城市商品房预售管理手段》规定,因为开发企业的因为,承购人未能在房屋交付操纵之日首90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有稀奇约定外,开发企业答当承担违约义务。所以该项现在房屋因为异国经过综相符验收,导致业主入住多年却无法顺手办理产权证,隐晦金地方面也答对此承担违约义务。

对此,《红周刊》记者向金地集团方面核实上述项现在情况,不过截至发稿前公司并未回复。

交易收好存在勾稽变态

《红周刊》记者仔细到,因为上半年出售金额的大幅添长,其入账的预收房款金额也不矮。半年报表现,金地集团2019年上半年的预收款项较2018岁暮添长21.49%至847.33亿元。但蹊跷的是,剔除失踪当期预收款项的添添额约149.86亿元后,金地集团2019年上半年仅有约206.29亿元的现金收好来自当期的交易收好,这意味着公司当期答该有大量营收金额表现为经营性债权。然而,记者按照财务勾稽相关核算后发现,金地集团以前有39.23亿元旁边的交易收好存在勾稽变态,有虚添疑心。

据金地集团2019年半年业绩通知,公司上半年实现交易收好224.83亿元,其中房地产开发收好为200.33亿元,物业管理收好为11.13亿元,物业出租收好为4.50亿元,其他业务收好为6.88亿元。因为金地集团未分季度公布其营收组成情况,故按照其前两个季度的营收比例大体估算,其一季度实现房地产开发收好约99.04亿元,物业管理收好约5.50亿元,物业出租收好约2.22亿元,其他业务收好约3.40亿元;第二季度实现房地产开发收好约101.29亿元,物业管理收好约5.63亿元,物业出租收好约2.28亿元,其他业务收好约3.48亿元。

按照财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号文“从2019年4月1日首,纳税人发生添值税答税出售走为或者舶来品物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率调整为9%”之规定,集体核算后,金地集团2019年上半年含税营收大约为243.95亿元。

按照财务勾稽相关,上述含税交易收好在财务报外中将表现为一致周围的现金流量流入和答收账款及答收票据等经营性债权的添减。

2019年上半年,金地集团相符并现金流量外中的“出售商品、挑供劳务收到的现金”金额为356.15亿元。因为当期预收账款不属于当期交易收好相关的现金流入,故必要剔除失踪这片面金额的影响。2019年上半年公司预收账款较上期添添了149.86亿元,扣除失踪该片面后,与交易收好相关的现金流为206.29亿元,与含税交易收好243.95亿元相较差值约为37.66亿元。也就意味着金地集团在2019年上半年有37.66亿元的收好因未收到现金而须表现为经营性债权的添添。

金地集团资产欠债外皮现,其2019年上半年答收票据及答收账款金额为1.35亿元,2018岁暮相通项现在金额为1.03亿元,相较添添了3203.7万元。其中还需剔除计挑坏账准备的影响,2019年上半年较2018岁暮坏账计挑添添额为229.09万元,扣除失踪该片面影响后2019年上半年答收票据及答收账款实际上较上期添添了2974.61万元。相比之下,经营性债权实际添添2974.61万元,幼于理论答添添额37.66亿元,迥异金额约达37.36亿元。

值得仔细的是,展现上述迥异的因为能够是金地集团将答收票据背书、贴现所致,然而其财报却未吐露该片面相关新闻,对此也许必要公司给出相符理注释。

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